まず、マンションは投資用と居住用に分かれます。
そもそもマンションは投資用か居住用かのどちらかで建てられます。
居住用は家族などが家として購入するのが目的ですが、
投資用は主に個人に貸すことが目的になっています。
今回は投資用のワンルームマンションについて考えます。
さて、投資用ワンルームマンションですが、
こちらは投資用として売り出されているマンションを区画単位で購入します。
投資用ですから基本的には住むのではなく貸すことを前提としています。
投資用マンションは不動産販売会社で購入できます。
価格は、立地は、新築か中古かなどを参考に選ぶことができます。
もちろん投資ですから利回りが重要になります。
表面利回り=家賃収入/物件価格
実質利回り=(家賃収入ー経費)/(物件価格＋購入費用)
利回りは実質利回りを元に考えます。
しかし、これは家賃収入が理想通りに得られた場合であり、
家賃収入の減少や予想外の経費によって減少することに注意が必要です。
まずは購入費用について考えます。
本体価格以外には以下のような費用がかかると予想されます。
登記費用
印紙税
不動産取得税
固定資産税・都市計画税
融資手数料
火災保険料
次に経費について考えます、
ローンの利息
管理費・修繕積立費
管理委託料
固定資産税・都市計画税
損害保険料
入居促進費用
修繕費
交通費
通信費・書籍購入費
管理費・修繕積立費、管理委託料は管理会社に管理を任せる場合に必要になります。
管理会社は家賃の徴収や部屋の修繕などを代わりにやってくれます。
管理会社は区画部分と共用部分の２つの管理会社があるのが普通です。
経費については所得を減らすことが可能なので節税になります。
減価償却が発生すればそれも経費になるでしょう。
購入前に経費が見積れるのであれば節税効果も試算できます。
購入前にかならずやっておくべきでしょう。
その他、マンション投資の利点はいろいろ言われます。
ローンを組むと団体信用生命保険で保険の代用ができます。
相続についても現金で保有しているよりは相続税の減額が見込めます。
◎理想的なワンルームマンション購入の事例
投資用ワンルームマンションを購入しました。
初期費用はそれなりに必要ですがローンが組めるので、
ある程度の額で購入することが可能です。
(居住用ではないので住宅ローン控除はありません。)
ローン返済と経費がかかりますが、家賃収入があるので赤字は軽度。
経費で所得が減らせるので節税になります。
団体信用生命保険に加入するので、他の保険料の節約もできます。
ローンを完済できたときには購入したマンションの区画が手に入ります。
あとは売却するもその後も家賃収入を得るも良しです。
●予想外なワンルームマンション購入の事例
投資用ワンルームマンションを購入しました。
しかし、思った通りに入居者が入らず、
管理会社から家賃の値下げや修繕を依頼されます。
修繕費の支払いに応じたにも関わらず思ったように修繕されません。
管理会社の対応に不満を持つようになりました。
結局、現地に出向いて管理会社に指示を出す手間が発生しました。
ローンは完済したが残った資産と節税効果を帳消しにする費用がかかりました。
余計な苦労が発生したうえに収支がマイナスになってしまいました。
以上より。
投資用マンションは居住用では無いので、
入居者がいちど入ったら安泰というわけではありません。
転居なども考慮して、新規者が入居したいと思う条件が必要です。
この条件で大切なのは立地です。
住宅地域より単身赴任を見据えた企業ビルの近くのほうが有利になるでしょう。
大学近くなどの安定した入居需要がある場合も良いでしょう。
ただし、テレワークの普及など思わぬ要因で入居者が減る場合があります。
数年前は誰もテレワークの普及を予想しなかったでしょう。
予測不可能な要因で投資が失敗する可能性については覚悟が必要でしょう。
